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Alles über Immobiliensteuern
Since the US law is based on precedents rather than on a set of strict rules, inherited from the Roman law in continental Europe, there are often more than one possible view on the same issue. Several lawyers and accountants might have different, even conflicting opinions on the same subject. When choosing professional counsel, try to meet more than one lawyer or accountant/tax consultant. That way you'll be able to choose a professional, whose arguments make sense to you and whom you trust the most.
Below please find one of the opinions on the subject of tax implications of real estate ownership in New York:
Wie hoch sind die Steuern auf Verkaufserlöse? Antwort
Wie hoch sind die Steuern auf Verkaufserlöse für Immobilieninvestments bei steuerpflichtigen US-Bürgern? Antwort
Wie hoch sind die Steuersätze für steuerpflichtige US-Bürger, die ihr Eigenheim verkaufen? Antwort
Wie hoch sind die Steuern auf Verkaufserlöse für Nicht-Einwohner? Antwort
Macht es Sinn, eine Immobilie im Namen einer inländischen amerikanischen Firma zu erwerben? Antwort
Gibt es Steuerermäßigungen, wenn man einen Immobilienkredit aufnimmt? Antwort
Was ist ein „Like-kind exchange“? Antwort
Wie hoch sind die Steuern auf Verkaufserlöse?
Verkaufserlöse für Immobilienobjekte in New York werden je nachdem, ob Sie Ihr Haus (als Eigenheim) oder Ihr Immobilieninvestment verkaufen, unterschiedlich besteuert. Die Besteuerung hängt auch davon ab, ob Sie in den USA steuerpflichtig oder ein Nicht-Einwohner sind.
Generell gilt, dass ein Wertzuwachs jedweder Immobilieneigentums, das länger als ein Jahr in Besitz gehalten wurde, als Kapitalgewinn versteuert wird. Eine Berechnung des Gewinns bzw. Verlustes ist einfach:
Gewinn/Verlust = der erzielte Betrag [Verkaufspreis - Verkaufsaufwendungen] – bereinigte Kostenbasis [eigene Erwerbskosten + Renovierungen].
Abschlusskosten, Immobilienkreditgebühren und Zinszahlungen werden zu der Kostenbasis der Immobilie hinzuaddiert und zum Zeitpunkt des Verkaufs abgezogen.
All jene, die ihre Immobilie als ihre Wohnung benutzt haben, profitieren von den weiter unten genannten Steuerbefreiungen. Ausländische Investoren unterliegen anderen Steuerregelungen, die ebenfalls weiter unten beschrieben werden. Alle nachfolgenden Informationen sind Näherungswerte; bitte konsultieren Sie Ihren Buchhalter oder Steuerberater über Ihre speziellen steuerlichen Umstände.
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Wie hoch sind die Steuern auf Verkaufserlöse für Immobilieninvestments bei steuerpflichtigen US-Bürgern?
Wenn Sie ein Immobilieninvestment veräußern, dann zahlen Sie Steuern auf Kapitalerträge. Die Bundessteuerquote für Kapitalerträge aus Immobilien, die länger als ein Jahr lang gehalten wurden, beläuft sich für steuerpflichtige US-Bürger gegenwärtig auf 15 %. Die entsprechenden Steuersätze des Staates New York und der Kommune summieren sich in etwa auf zusätzliche 10 %.
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Wie hoch sind die Steuersätze für steuerpflichtige US-Bürger, die ihr Eigenheim verkaufen?
Wenn Sie steuerpflichtiger US-Bürger sind und eine Immobilie besitzen, die Sie zumindest zwei Jahre lang im Verlauf der letzten fünf Jahre als Eigenheim und Erstwohnsitz genutzt haben, dann müssen Sie keine Steuern auf den Gewinn entrichten, insofern er sich auf nicht mehr als 250.000 Dollar beläuft, wenn Sie Single sind, bzw. nicht 500.000 Dollar übersteigt, wenn Sie als Verheirateter eine gemeinsame Steuererklärung abgeben. Sie brauchen die Einnahmen nicht zu deklarieren, sollten alle Gewinnerträge steuerbefreit sein. Allerdings existieren einige zeitliche Beschränkungen bei diesen Steuerbefreiungen.
Unter bestimmten Umständen können die Steuerbefreiungen eingeschränkt werden, wenn die Bedingungen, die an Eigentümerschaft und Nutzung gestellt werden, nicht erfüllt werden, falls Sie ihr Haus z. B. etwas weniger als zwei Jahre lang als Erstwohnsitz genutzt hatten. Qualifizierende Gründe hierfür wären ein Wegzug wegen Arbeitsplatzwechsel, gesundheitliche Probleme oder unvorhergesehene Umstände. Bitte fragen Sie Ihren Steuerberater nach weiteren Informationen bezüglich dieser Ausnahmen.
Bedauerlicherweise können Sie Verluste, die beim Verkauf Ihres Eigenheims entstehen, nicht mit Gewinnen aus Ihren anderen Einkunftsarten verrechnen.
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Wie hoch sind die Steuern auf Verkaufserlöse für Nicht-Einwohner?
Bei der steuerlichen Veranlagung gibt es beträchtliche Unterschiede zwischen ausländischen und amerikanischen Einwohnern. Die Bundessteuerquote auf langfristige Kapitalerträge aus Immobilien, die länger als ein Jahr lang gehalten worden waren, beläuft sich bei steuerplichtigen US-Bürgern auf 15 %. Dieselbe Steuer hat bei ausländischen Einwohnern den Steuersatz von 30 %.
Um sicherzustellen, dass Nicht-Einwohner die amerikanische Steuer zahlen, unterliegen diese zudem dem sog. „Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980“ (FIRPTA), der besagt, dass bei Ausländern die Einkommensteuer unmittelbar nach Verkauf einer Immobilie einbehalten wird. Das Bundesfinanzamt (Internal Revenue Service, IRS) behält dabei 10 % des Bruttoverkaufspreises ein; außerdem zieht der Staat New York weitere 6,85 % des geschätzten Verkaufgewinns ein. Der (Ver)käufer muss eine entsprechende Steuererklärung über die Einkommensveranlagung von Ausländern in US-Immobilien-Angelegenheiten abgeben (Statement of Withholding on Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests). Eine entsprechende Steuererklärung muss auch für den Bundesstaat New York abgegeben werden (Formular: Einkommensteuerschätzung für Nicht-Einwohner in Immobilienangelegenheiten - Nonresident Real Property Estimated Income Tax Payment Form). Beides sind komplizierte Formulare, die Sie mit mit Hilfe Ihres Steuerberaters ausfüllen sollten.
Um ein derart kompliziertes Prozedere zu vermeiden, ist es für ausländische Käufer in manchen Fällen sinnvoll, Immobilien über eine inländische GmbH (Limited Liability Company oder LLC) zu halten.
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Macht es Sinn, eine Immobilie im Namen einer inländischen amerikanischen Firma zu erwerben?
Für ausländische Immobilieninvestoren in New York ist es oft sinnvoll, Immobilien über eine inländische LLC (Limited Liability Company, vergleichbar etwa mit einer GmbH) zu halten.
Eine derartige Firma muss im selben Bundesstaat gegründet werden, in dem auch die Immobilie liegt. Es ist einfach, eine LLC in New York zu gründen und dauert nur einige wenige Wochen. Eine LLC muss Unternehmens-Steuererklärungen abgeben (und zwar auf Bundes-, Staats- und Kommunalebene). Sie kann eine unbegrenzte Anzahl an Mitgliedern bzw. Eigentümern (In- und Ausländer) haben. Wenn die Immobilie verkauft werden soll, dann können die Eigentümer einfach ihre Anteile an der LLC auf die Käufer übertragen (verkaufen).
Bitte beachten Sie, dass es Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und ihrem Land gibt, welche die Vorteile einer LLC wieder relativieren könnten. Von daher ist es sehr sinnvoll, die für Sie bestmögliche Kaufkonstruktion mit einem Steuerberater zu besprechen, der sich auf internationales Steuerrecht spezialisiert hat. Evans würde sich freuen, Ihnen einen entsprechend kompetenten Steuerberater zu empfehlen, der Ihnen dann die für Ihre individuelle Lage optimale Lösung nennen kann.
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Gibt es Steuerermäßigungen, wenn man einen Immobilienkredit aufnimmt?
Ja, Hypothekenzinsen sind generell steuerlich absetzbar. Allerdings könnte es für Eigenheimbesitzer bestimmte Grenzwerte bei den Absetzmöglichkeiten geben. Bitte bitten Sie Ihren Steuerberater, Ihnen Ihre möglichen Steuerermäßigungen auszurechnen. Dabei ist auch noch zu beachten, dass es unterschiedliche Regelungen für die jeweils verschiedenen Typen von Hypothekenkrediten gibt.
Für den Fall, dass Sie ein Investor sind (also wenn Sie Ihre Wohnung weitervermieten), dann sind all Ihre Hypothekenzinsen - ohne Deckelung beim Kreditbetrag - voll steuerlich absetzbar. Freilich sind Krediteröffnungsgebühren und Ihre Bonitätsprüfung nicht absetzbar. Diese werden zu der Erwerbskostenbasis Ihrer Immobilie hinzugezählt und dann später einmal, beim Wiederverkauf, abgezogen. Refinanzierte Kredite, die zu geschäftlichen Zwecken eingesetzt werden, sind als Hypothekenzinsen im Sinne von Geschäftsausgaben absetzbar. Ihr Steuerberater kann Sie hierbei in jederlei Hinsicht beraten.
„Home Purchase Loans“ (Hauskaufkredite) sind Kredite, die dazu dienen, eine Immobilie zu erwerben, zu bauen oder zu renovieren. Die Kreditzinsen sind hierbei bis zu einer Kreditsumme von 1 Mio. Dollar (500.000 Dollar bei Verheirateten, die separate Steuererklärungen abgeben) steuerlich absetzbar. Alle Zinszahlungen für darüber hinausgehende Kreditbeträge sind nicht absetzbar.
„Home Equity Loans“ (hypothekarisch abgesicherte Kredite) sind Kredite, die mit eigenen Immobilien abgesichert sind, aber für andere Zwecke genutzt werden. Die Zinsen auf diese Kredite sind bis zu einer Kredithöhe von 100.000 Dollar (50.000 Dollar bei Verheirateten, die separate Steuererklärungen abgeben) absetzbar.
„Points“ sind zusätzliche Gebühren, die anfallen, wenn man einen Immobilienkredit beantragt. Bei Eigenheimbesitzern werden diese „Points“ als Zinsen gewertet und sind demzufolge gemäß Steuertarif A absetzbar.
„Cooperative Housing Corporations“ (Co-Ops), d. h. auf Firmenbasis genossenschaftlich organisierte Eigentumswohnanlagen mit Dauernutzungsrechten, haben von Fall zu Fall unterschiedliche steuerliche Folgen. Oft werden die Zinszahlungen und Grundsteuern der Co-ops den Bewohner-Anteilseignern entsprechend der Anzahl ihrer Teilhaberechte zugeteilt und in den monatlichen Betriebskostenzahlungen des Co-ops einzeln aufgeführt. Das Co-op veröffentlicht normalerweise eine Jahresendabrechnung mit allen Einzelbeträgen. Sie sind in der Regel alle nach Ihrem Steuertarif A absetzbar, allerdings sollten Sie jeweils Ihren Steuerberater konsultieren.
Lesen Sie unseren Leitfaden zu Immobilienkrediten
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Was ist ein „Like-kind exchange“?
Für den Fall, dass Sie eine Immobilie verkaufen und gleichzeitig eine andere erwerben möchten, dann können Sie einen Antrag auf einen sog. „like-kind exchange“ (gleichartigen Immobilientausch) stellen, anstatt Steuern auf den Verkaufsgewinn zu bezahlen. Um dies zu bewerkstelligen, müssen Sie den Verkaufserlös auf einem Treuhandkonto deponieren und davon dann die neue Immobilie bezahlen. Allerdings haben Sie in diesem Fall nicht allzu viel Zeit, um sich für ein neues Objekt zu entscheiden, da die neue Immobilie spätestens 45 Tage nach dem Verkauf der eigenen Wohnung benannt sein muss. Der Erwerb der neuen Immobilie muss sodann binnen 180 Tagen vollzogen sein, was bedeutet, dass man hier in die gesamte Transaktion wohlvorbereitet einsteigen muss. Für einen „gleichartigen Immobilientausch“ werden ausschließlich US-amerikanische Immobilien akzeptiert.
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Dieser steuerliche Leitfaden wurde von David Almog vom United Revenue Service zusammengestellt. Bitte kontaktieren Sie David Almog, wenn Sie irgendwelche Fragen zur Steuerpflichtigkeit, die mit dem Kauf, dem Besitz oder dem Verkauf von Immobilien in New York zusammenhängen, haben sollten.
Lesen Sie unseren Immobilien-Einkaufsführer für New York
Schauen Sie sich unsere Angebote an Luxusimmobilien in New York an
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