Di Erika Suban e Massimo Castelli

Il cambio con il dollaro è favorevole, I prezzi sono calati del 20 per cento. Perciò migliaia di italiani investono comprando una casa nella Grande Mela. Ecco quotazioni, vantaggi e qualche consiglio.

Per qualcuno la soluzione migliore è un confortevole appartamento in condominio. Per altri, piccole case di charme «Come nei film di Woody Allen». Per tutti l’importante è avere le strade di Manhattan a portata di scale. Sono sempre più numerosi gli italiani che investono nel mattone newyorkese, forti del fatto, sostengono le più grandi agenzie immobiliari della città, com Corcoran e Prudential Douglas Elliman che ultimo trimestre del 2009 i prezzi sono diminuiti fino al 20 per cento rispetto a prima della crisi di Wall Street. Sommando questo dato al vantaggio dell’euro sul dollaro, il risultato è nelle statistiche dell’istituto di ricerca Scenari immobiliare: 14.500 proprietà acquistate da italiani nel primo semestre 2009 negli Stati Uniti, soprattutto a New York e Miami (il 26 per cento degli investimenti nel mondo).

Su tutti risaltano i nomi noti. Si va da Flavio Briatore a Simona Ventura, da Giuseppe De Longhi a Umberto Marzotto, dai Loro Piana agli Zegna, ai Fendi, e poi Jovanotti, Zucchero, Fabio Volo, Lapo Elkann, Luca Cordero di Montezemolo, Roberto Cavalli, Giorgio Armani, Marco De Benedetti, Vittorio Merloni, Walter Veltroni, Diego Della Vall (che ha comprato l’ex casa di Richard Gere per il figlio Emanuele)... La lista è lunga e non necessariamente legata allo Who’s who nostrano.

«Non sono più soltanto gli Agnelli, i Savoia o i Ferragamo a potersi permettere un pezzetto di questa città» commenta il broker italiano Giampiero Rispo, che si sta occupando anche della vendita della palazzina dove abitava la scrittrice Oriana Fallaci (222 East 61esima strada, nell’Upper East Side: 5 millioni di dollari su www.domusny.com). Secondo lui oggi bastano 500 milla dollari di investimento, poche migliaia di dollari di spese legali e di tasse, più un’assicurazione da circa 1.000 dollari all’anno per mettere il capello su un monolocale o persino un bilocale a Manhattan. Se poi si acquista in un edificio nuovo, si può anche contare su numerose agevolazioni fiscali.

Spesso anche risparmiatori senza grossi capitali, ma pronti a pagare in contanti, riescono a concludere l’affare rapidamente e a un prezzo anche più basso di quello originale. Vantaggio extra: il compratore di solito non deve sborsare commissioni all’agente immobiliare (il venditore paga il 4-6 per cento).

Il piccolo investitore che si avvicina per la prima volta al mercato newyorkese, però, non deve sottovalutare la complessità della compravendita. Una cosa importante da capire, per esempio, è la differenza tra gli appartamenti "condo" e quelli "coop". I primi rappresentano circa il 20 percento del mercato immobiliare newyorkese, sono più costosi (dal 10 al 20 per cento) ma permettono una completa libertà di azione da parte del propriatario, che è padrone dei muri dell’appartamento e quindi può affitare, ristrutturare o rivendere senza dover chiendere alcun permesso agli altra abitanti del palazzo (Antonio Versace, figlio di Santo, è in questi giorni impegnato nella ristrutturazione della sua casa di Soho).

Nel caso dell coop, invece, l’acquirente ottiene semplicemente una quota del palazzo (costituito in cooperativa), di cui si diventa soci assieme agli altri inquilini solo dopo avere ottenuto l’approvazione del consiglio dei rappresentanti. In processo è lungo e complicato che a volte finisce con una bocciatura, come nel caso di Madonna, Calvin Klein, Mariah Carey, Carly Simon, Gloria Vanderbilt, Antonio Banderas e Melanie Griffith. Per sua fortuna Walter Veltroni non ha avuto problemi a far entrare sua figlia Martina, che studia cinematografia all New York University, in una palazzina di Bleecker street, nel pieno dell’affascinante Greenwich Village.

La corsa al mattone newyorkes si fa veloce. Verso la fine del 2009, soprattutto in novembre e dicembre, l’attività ha riscontrato un’impennata. Al punto che molte agenzie immobiliari sono rimaste aperte durante le feste di Natale. L’avvocato Andrea Fiocchi dello sudio Reinhardt, per esempio, ha dovuto lavorare più che mai per agevolare le tranzasioni di chiusura di numerosi contratti di italiani durante quelle che dovevano esserele sue vacanze di fine anno. «Sembra quasi che gli stranieri siano rimasti a guardare lo sviluppo dello scenario del mercato residenziale durante i primi mesi del 2009 per poi decidere all’improvviso di muoversi entro la fine dell’anno» spiega.

«Un mio cliente» conferma Paolo Zampolli che, dopo avere lavorato nella moda per anni, vende case per la Prudential Douglas Elliman, «è arrivato dall’Italia durante la festa di Sant’Ambrogio, ha visto una ventina di appartamenti in un weekend, ne ha scelto uno e in 14 giorni aveva concluso l’intero processo». Zampolli conosce la città in lungo e in largo e sa che la scelta di un quartiere significa optare per un diverso stile di vita e che un indirizzo di Fifth avenue non ha lo stesso valore se si parla dell’incrocio con la 29esima strada o con la 59esima strada.

«L’ex quartiere dei drogati del Lower East Side è una zona ditendeza per gli americani ed è scelta d'arristi come Jovanotti, per esempio, ma la maggior parte degli italiani predilige zone più esclusive com L’Upper East Side, she soddisfano i canoni di eleganza e qualità della vita a cui sono abituati in Italia» conferma Francesco Belcaro, che lavora a New York per l’agenzia Siso Sales Group e si occupa anche del nuiovissimo residence W Downtown su Washington street, vicino a Ground Zero, che sarà inaugurato in febbrario.

Anche qui, come nella Trump Soho su Spring street (unico grattacielo del quartier artisto-chic dove anche il calciatore Zlatan Ibrahimovic ha comprato un bilocale per 2 milioni e mezzo di dollari), o in molti residence di Miami, sarà applicata la formula del condo-hotel: ogni appartamento può essero utilizzato come camera d’albergo quando il suo proprietario non ne usufruisce.

Per chi non ha intenzione di passare troppo tempo negli Stati Uniti, affittare la proprietà per un periodo più o meno breve è sempre facilissimo sul mercato di New York. «Molti europei a caccia di un prodotto di qualità sono interesati a comprare da noi adesso proprio perchè sanno che non dovranno preoccuparci di trovare un affittuario» sostien Stefania Girombelli del Cipriani residence parlando dell’edificio di lusso she la famiglia Cipriani ha firmato al 55 di Wall street, ristrutturando uno dei palazzi forse più belli di tutta New York (infatti l’80 per cento degli appartamenti è già stato venduto).

Anche le agenzie immobiliari sanno come facilitare la vita a chi vive in Italia ma ha una casa oltreoceano. A New York c’è la posibilità di ottenere un servizio completo da parte di agenzie immobiliate come Halstead, Domus Realty ed Evans Real Estate, che in loco si occupano di gestire le proprietà di stranieri. «Tutta la corrispondeza dei nostri clienti arriva direttamente da noi. Per loro paghiamo le tasse e le bollette, cerchiamo un inquilino affidabile e riscuotiamo ogni mese l’affitto, facendo in modo Che non si debbano preoccupare di niente» spiega Marco Martini, che da qualche anno lavora per l’agenzia di intermediazion immobiliare russa Evans Real Estate occupandosi dell relazioni con gli investitori provenienti dall’Italia. Per lui e per gli altri operatori del settore il mercato si sta facendo sempre più fervido e dinamico. Anche guardano a come si stanno muovendo le grosse società immobiliari.

«Puoi costruire sulla Fifth avenu ma non su piazza di Spagna» ha recentemento detto al Financial Times Valter Mainetti, amministatore delegato del Gruppo Sorgente, società romana che lavora ad ampio spettro nella finanza immobiliare e che negli ultimi anni a New York ha investito in una quota del Chrysler Building, nella maggioranza nel Flatiron (che sarà un albergo di lusso nel 2008) e in una palazzina di Soho che ha ristrutturato interamente con prodotti italiani e cui ha appena venduto il primo loft per più di 4 milioni di dolari. Ma anche a prezzi stellari, rimane un business. Altrimenti Simona Ventura non avrebbe acquistato nell’aprile 2008 il suo pied-à-terre da 2 millioni e 150 mila dollari da Pietro Nardi nella Olympic Tower, accanto a Saks Fifth avenue.

Cifre alte, ma chi volesse mettere mano al portafoglio sappia che, secondo gli ultimi dati degli analisti del settore, il pezzo medio di un appartamento in città si aggira intorno agli 800 mila dollari (meno 10-15 per cento rispetto al 2008). E che per molti broker è proprio questo il miglior momento per investire.

La curva del valore del mattone newyorkes infatti, potrebbe tornare ad alzarsi: alcuni analisti prevedono che la pioggia di bonus multimilionari che cadrà sugli operatori di Wall Street in marzo (solo la banca d’affari Goldman Sachs prevede di distribuire 23 milliardi di dollari ai dispedenti) quanto meno arresterà il calo del valore del mattone nel breve termine. Se si vuole avere un mazzo di chiavi newyorkesi in tasca, forse vale la pena affrettarsi.